* le prix de cession (ou l’indemnité d’expropriation)
* et le prix de revient (ou la valeur vénale pour les biens acquis par donation ou succession).

Vous avez droit à des réductions et abattements :

Pour les plus-values à long terme :

* application d’un coefficient d’érosion monétaire

Le prix d’acquisition et ses majorations éventuelles sont révisés proportionnellement à la variation de l’indice moyen annuel des prix à la consommation depuis l’acquisition ou la dépense (voir coefficients) ;

* abattement pour durée de détention

Les plus-values immobilières réalisées plus de deux ans après l’acquisition du bien sont réduites de 5 % pour chaque année de détention au-delà de la deuxième.

Pour l’ensemble des plus-values :

* l’abattement familial pour la première cession d’une résidence secondaire imposable. Si vous bénéficiez de cet abattement, son montant s’élève à :

40 000 F pour un couple marié ;

30 000 F pour les veufs, célibataires ou divorcés ;

10 000 F supplémentaires par enfant vivant, dont la filiation est légalement établie, ou représenté (c’est-à-dire décédé, mais dont au moins un descendant est vivant), qu’il soit ou non à charge.

Vous ne pouvez en bénéficier que si vous avez eu la libre disposition de la résidence pendant au moins 5 ans de manière continue ou discontinue et en avez la libre disposition au moment de la vente. Cette condition n’est pas remplie lorsque l’immeuble est donné en location.

Cet abattement se cumule, selon le cas, avec l’abattement général de 6 000 F ou spécial de 75 000 F ;

* l’abattement général de 6 000 F ;
* l’abattement spécial de 75 000 F s’applique si vous avez été exproprié ou si vous avez cédé votre immeuble à l’amiable à une collectivité publique.

Vous ne pouvez bénéficier pour une même cession à la fois de l’abattement de 6000 F et de l’abattement spécial de 75 000 F.

Exemple : cession le 2 mars 1999 d’un immeuble acquis le 22 septembre 1989. La plus-value déclarée en 2000 est calculée en faisant application du coefficient prévu pour 1989 (soit 1,19) dans le tableau suivant.

Coefficients d’érosion monétaire
pour la détermination des plus-valuesréalisées en 1998

Année

Coefficient

Année

Coefficient

Année

Coefficient

1977

2,90

1985

1,34

1993

1,07

1978

2,66

1986

1,30

1994

1,06

1979

2,40

1987

1,27

1995

1,04

1980

2,12

1988

1,23

1996

1,02

1981

1,87

1989

1,19

1997

1,01

1982

1,67

1990

1,15

1998

1,00

1983

1,52

1991

1,12

1999

1,00

1984

1,42

1992

1,09

Vous êtes marié, et vous avez deux enfants à charge. Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, d’une valeur de 600 000 F, et de votre résidence secondaire. En septembre 1999, vous vendez au prix de 950 000 F votre résidence secondaire que vous aviez achetée en mai 1990 pour 420 000 F ; à l’occasion de cette vente, vous versez 35 000 F de commission à un intermédiaire.

Vous avez effectué des dépenses de rénovation pour 30 000 F en 1995.

Vous avez payé 36 000 F d’intérêts de 1990 à 1995.

Il s’agit d’une plus-value à long terme (plus de 2 ans de détention de l’immeuble).

Prix de cession : 950 000 F

Commission versée : - 35 000 F

total : 915 000 F

Prix de revient :

a) prix d’acquisition : 420 000 F

frais d’acquisition (forfait de 10 %) 42 000 F

total : 462 000 F

application du coefficient de 1990 x 1,15 F

total : 531 300 F

b) travaux de rénovation : 30 000 F

application du coefficient de 1995 x 1,04 F

total : 31 200 F

c) intérêts d’emprunt (1)36 000 F

Prix de revient total :

531 300 F + 31 200 F + 36 000 F = 598 500 F

* Différence : 915 000 F – 598 500 F =316 500 F
* Réduction applicable aux plus-values à long terme :

le nombre d’années de possession au-delà de la 2e est égal

à 7 (2) soit 5 % x 7 = 35 %

montant de la réduction : 316 500 F x 35 % = - 110 775F

* Plus-value de cession :205 725F
* Abattement général - 6 000 F
* Abattement pour résidence secondaire (3) :- 60 000 F
* Plus-value imposable

total : 139 725F

(1) Seuls pourront être pris en compte pour le calcul de la plus-value les intérêts des emprunts contractés avant le 1er janvier 1997 pour la construction d’un logement neuf et avant le 1er janvier 1998 pour l’acquisition d’un logement ancien.

(2) On ne retient que le nombre d’années entières : ce calcul est effectué, non par année civile, mais par période entière de 12 mois à partir de la date d’entrée du bien dans le patrimoine du cédant.

(3) 40 000 F pour un couple marié plus 10 000 F par enfant à charge = 40 000 F + 10 000 F + 10 000 F, soit 60 000 F.

L’imposition des plus-values

Pour les personnes domiciliées en France :

* les plus-values à court terme sont intégrées, pour leur montant total, aux autres revenus annuels du contribuable pour être soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
* les plus-values à long terme sont imposées automatiquement selon le système du quotient qui atténue la progressivité de l’impôt ;
* les plus-values sont soumises au prélèvement social de 2 % ainsi qu’à la CSG et à la CRDS pour la totalité de leur montant.

Exemple

Vous êtes marié et vous avez 2 enfants à charge (vous bénéficiez de 3 parts pour le calcul de l’impôt sur le revenu).

Vous avez un revenu net imposable de 110 000 F.

L’impôt correspondant à la base imposable de 110 000 F est égal à 3 226 F.

Si, en outre, vous avez réalisé en 1999 une plus-value à long terme de 34500F, l’impôt supplémentaire dû au titre de cette plus-value est calculé selon le système du quotient :

* division par 5 de la plus-value imposable : 34 500 F : 5 = 6 900 F
* le 1/5 du total de la plus-value est ajouté au revenu net imposable :
110 000 F + 6 900 F = 116 900 F

* impôt correspondant à la base imposable de 116 900 F = 4 052 F
impôt correspondant à 1/5 de la plus-value imposable :

4 052 - 3 328 F = 724 F

* impôt correspondant au montant total de la plus-value imposable : 724 F x 5 = 3 620 F.

Impôt total dû au titre de 1999 : 3 328 F + 3 620 F = 6 949 F.

La plus-value peut faire l’objet, sur votre demande, d’un paiement fractionné (par parts égales de l’impôt dû sur les 5 années suivant celle de sa réalisation).

L’option pour ce mode d’imposition entraîne l’exigibilité d’un intérêt calculé à partir du taux légal en plus de la 1re fraction d’impôt mise en recouvrement. Pour l’année 1999, il a été fixé à 3,40 %.

Le taux appliqué aux fractions d’impôt suivantes est le cumul des taux légaux annuels à compter de la date de mise en recouvrement de la 1re fraction.

Vous devez, dans ce cas, en faire la demande sur la déclaration n° 2049 cadre III (ou par voie de réclamation présentée dans le délai légal) et reporter le montant de la plus-value sur la déclaration n° 2042 aux lignes " paiement fractionné demandé " ou " paiement fractionné non demandé ".

Vous pouvez renoncer au bénéfice du paiement fractionné. Les fractions dues font alors l’objet d’une imposition immédiate assortie de l’intérêt au taux légal de l’année de recouvrement.

La déclaration des plus-values

Vous devez calculer la plus-value sur l’imprimé n° 2049 de déclaration des plus-values et reporter le montant total des plus-values à la rubrique correspondante de la déclaration des revenus n° 2042 (3e page, paragraphe 3).